Haus verkaufen privat - ein Ratgeber

Eine Solide Immobilienbewertung legt den Grundstein für den erfolgreichen Verkauf

Ist Ihr Haus für den Verkauf vorbereitet, sollten Sie seinen Wert von einem kompetenten Makler oder einem Gutachter schätzen lassen. Wenn Sie das Haus verkaufen, werden Kosten für erforderliche und durchgeführte Instandsetzungen oder Sanierungen berücksichtigt. Auch mögliche Wertsteigerungen durch ein verändertes Umfeld, etwa durch geplante Infrastruktur, Grünanlagen oder Erholungseinrichtungen, beeinflussen den Verkaufspreis.

Kriterien bei der Wertermittlung Ihres Hauses

• Lage im Mikro- und Makrobereich
• Baujahr und Bauart (Ein-/Mehrfamilie, Gewerbe)
• Bauweise (Massiv, Holz, Fertigbau)
• Größe von Grundstück und Gebäuden
• Bauzustand und Sanierungen
• Heizung und energetischer Zustand
• Dach, Keller, Böden, Fenster, Türen
• Extras wie Garage, Pool, Kamin, Sauna
• Bezugsfertig? (Mieter, Sanierungen)
• Rechte Dritter (Hypotheken, Niesbrauch, Wegerechte)

Mit der Wertermittlung beim Hausverkauf sollten Sie auch deshalb einen Makler als Profi beauftragen, weil Sie dem Käufer keine Mängel verschweigen dürfen. In der Regel erkennen Laien aber nicht, welche Kosten und Rechtsstreitigkeiten undichte Fenster oder etwas Schimmel im Keller nach sich ziehen können.

Welche Dokumente sind für den Immobilienverkauf relevant?

Wenn Sie einen Makler beauftragen, Ihr Haus zu verkaufen, nimmt er Ihnen die Kundensuche ab, organisiert Besichtigungstermine und findet für Sie den passenden Käufer zum Höchstpreis. Auch bei der Vertragsgestaltung und abschließenden Übergaben sind wir gerne behilflich. Wenn Sie Mainwohnen als Makler mit Ihrem Hausverkauf beauftragen, kostet Sie unser zuverlässiger Komplett-Service keinen Cent. Der Käufer trägt die Maklerkosten, wenn Sie Ihr Haus in Frankfurt verkaufen

Grundriss

Damit sich der Käufer ein genaues Bild von Ihrem Haus machen kann, ist ein aktueller Grundriss erforderlich. Liegen nur ältere Zeichnungen vor, sollten Sie einen neuen Grundriss erstellen lassen, wenn seitdem bauliche Veränderungen vorgenommen wurden. Der Grundriss kann auch nützlich für die Präsentation ihres Hauses sein, Sie können ihn für 3D-Animationen und Möblierungsbeispiele zur Illustration nutzen lassen.

Energieausweis: Mit Ausnahme von denkmalgeschützten und gewerblichen Gebäuden ist ein aktueller Energieausweis spätestens bei der Hausbesichtigung privat genutzter Immobilien erforderlich. Sie können Ihn von Experten ebenso wie auch online ab etwa 50 € erstellen lassen. Die Energiebilanz Ihres Hauses sollte Ihnen bereits bei telefonischen Vorgesprächen mit Interessenten vorliegen, denn aufwändige energetische Sanierungen können ein wesentliches Kostenargument für oder dagegen sein, Ihr Haus zum geforderten Preis zu verkaufen.

Grundbuchauszug: Im örtlichen Amtsgericht erhalten Sie beim Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug für das Haus, das Sie in Frankfurt/Main verkaufen möchten. Er umfasst die Größe, Besitzverhältnisse, Wohn- und Wegerechte sowie mögliche Hypotheken oder Rechte Dritter. Ihrem Käufer dient der Grundbuchauszug als Sicherheit dafür, was er kauft und dass Sie der rechtmäßige Verkäufer sind.

Flurkarte: Eine aktuelle Flurkarte vom Katasteramt ist nicht zwingend erforderlich. Sie zeigt dem Käufer die genauen Grundstücksgrenzen Ihrer Immobilie und die der benachbarten Liegenschaften.

Bauakte: Optional und vertrauensbildend ist die Bauakte zu Ihrem Haus, die Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung in Kopie erhalten. Auch mögliche An- und Umbauten, Flächen- und Maßangaben sind darin verzeichnet. Mit der Bauakte kann Ihr Käufer sicher gehen, dass der aktuelle Bauzustand Ihres Hauses ordnungsgemäß genehmigt wurde.

Sie oder der Makler, den Sie mit dem Hausverkauf beauftragen, müssen nicht all diese Zahlen kennen. Aber wenn ein Interessent fragt ‚Wie alt ist die Heizung?‘ oder ‚Wieviel Quadratmeter hat das Grundstück?‘ sollten Sie wissen, wo Sie diese Informationen schnell finden.

Eine professionelle Präsentation fördert den Verkaufspreis

Auf die Wertermittlung folgt die Präsentation, um Ihr Haus erfolgreich selbst von privat verkaufen zu können. Natürlich können Sie selbst ein paar Fotos machen und Anzeigen in Presse oder Online-Portalen schalten. Doch auch hier zahlt sich es sich beim Verkaufspreis aus, einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen. Denn professionelle Bilder, vielleicht illustrierende Videos und ein detailliertes Exposé auf den richtigen Portalen zeugen von Qualität, Seriosität und sprechen die gewünschte Zielgruppe an. Wichtig für eine überzeugende Präsentation, aber auch für den späteren Verkauf, sind viele aussagekräftige Details. Dies umfasst einerseits zwingend erforderliche Dokumente, aber auch gute Geschichten zur Historie Ihres Hauses sind hilfreich. Denn ein Hauskauf orientiert sich nicht nur an Zahlen, er ist auch eine emotionale Entscheidung. Wie beim Kauf von Kunst oder Sammlerstücken schaffen Geschichten und Anekdoten Vertrauen und Sympathie, erläutern das ein oder andere Detail und erhöhen mitunter sogar den Wert beim Verkaufen Ihres Hauses in Frankfurt/Main.

Eckpunkte für eine professionelle Präsentation Ihres Hauses

• Grundriss von Haus und Grundstück
• Daten & Fakten zu Baujahr, Größe, Energieverbrauch, Ausstattung und Preis
• Professionelle Bilder, Videos, Drohnenrundflug 
• Professioneller individueller Text
• Möblierungsbeispiele und 3D-Animationen
• Nutzungsmöglichkeiten auch bei Nebengebäuden, Vermietungsbeispiele
• Historie des Hauses, Anekdoten
• Besonderheiten
• Informationen zu Umgebung und Angeboten im Stadtteil
• Verlässliche Kontaktadresse/Chiffre

Aussagekräftiges, professionelles & fehlerfreies Exposé

Die Präsentation Ihres Hauses auf geeigneten Online-Portalen ist nur ein Teil des professionellen Marketings. Für interessierte Kunden sollte ein aussagekräftiges Exposé vorbereitet sein, bei größeren Immobilien auch auf Englisch. Mängel dürfen nicht verschwiegen werden, doch natürlich werden in der Präsentation die Vorzüge Ihres Hauses betont. Je umfangreicher Ihre Dokumentation ist, desto vertrauenserweckender ist Ihr Angebot. Lückenlose Belege zeugen von der Sorgfalt, mit der Ihr Haus bisher gepflegt wurde. Eine mehrjährige Kostenübersicht hilft auch Ihrem Makler, Ihr Haus zu verkaufen.

Besichtigungstermine gut vor- und nachbereiten

Um Ihr Haus privat zu verkaufen, müssen Sie für die Besichtigungstermine und Preisverhandlungen viel Zeit einkalkulieren. Bei größeren Investitionen benötigen viele Menschen Bedenkzeit, müssen mit ihrer Bank und anderen Beratern sprechen. Wenn Sie diese Termine Ihrem Makler überlassen, sparen Sie Zeit und Nerven. Zudem sind Makler Verhandlungsprofis, die wahrscheinlich einen besseren Verkaufspreis erreichen können, als Sie selbst. Bei ernsthaften Interessenten sollten alle Besichtigungsabsprachen schriftlich festgehalten werden, damit sie im späteren Kaufvertrag Berücksichtigung finden.

Erbschaft, Scheidung, laufende Hypothek oder mit Mietern

• Haus mit Mietern
• mit laufender Finanzierung (Kredit/Hypothek)
• Erbschaft
• Hausverkauf mit mehreren Eigentümer
• Haus verkaufen für Erbengemeinschaft
• Trennung / Scheidung

Wird ein Haus mit laufenden Mietverträgen verkauft oder etwa bei Scheidung, durch einen Erbfall, bei laufenden Hypotheken oder zu Spekulationszwecken verkauft oder übertragen, gelten mitunter abweichende Regeln. In einem dieser Fälle sollten Sie sich von einem Immobilienfachmann genauer beraten lassen, da oft individuelle Situation vorherrschen, die individuelle Maßnahmen und Strategien erfordern, damit Sie Ihre Immobilie erfolgreich privat verkaufen können. Allgeimeingültige oder verbindliche Aussagen für jeden dieser Sonderfälle können an dieser Stelle nicht seriös getroffen werden und sollten in jedem Fall von einem Profi beantwortet werden.

Welche Kosten und Steuern fallen beim privaten Hausverkauf an?

• Steuern: In Hessen wird beim Kauf einer Immobilie vom Käufer eine Grunderwerbssteuer von derzeit 6 % des Kaufpreises erhoben, in anderen Bundesländern gelten teilweise andere Steuersätze. Oft wird die Zahlungspflicht für den gesamten Betrag aber im notariellen Kaufvertrag auf den Käufer übertragen. Wird das Haus vom Käufer selbst genutzt, fallen keine weiteren Steuern an. Wird es allerdings vermietet und innerhalb der nächsten 10 Jahre wiederverkauft, muss der Besitzer dann eine Spekulationssteuer zahlen.
• Gutachter, Handwerker: Sollten Sie vor dem Verkauf Ihres Hauses noch einen Gutachter beauftragen, um seinen Wert zu schätzen oder Mängel festzustellen, tragen Sie als Auftraggeber dies Kosten selbst. Auch Handwerker, die notwendige oder kosmetische Reparaturen vor dem Verkauf durchführen, müssen Sie bezahlen. Manche Kosten beim Haus verkaufen wie die für Gutachter rechnen sich erst auf den zweiten Blick. Vielleicht stellen die Experten wertsenkende Mängel fest. Dafür schaffen sie Klarheit über den Zustand Ihres Hauses, die Ihnen als Rechtssicherheit nach dem Verkauf unliebsame Streitigkeiten erspart.
• Notar: Die Kosten für die Aufsetzung des Kaufvertrages und dessen notarielle Beurkundung liegen zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises, wenn Sie Ihr Haus in Frankfurt/Main verkaufen. Sie werden in der Regel vom Käufer getragen. Müssen im Grundbuch noch getilgte Rechte Dritter wie abgezahlte Hypotheken gelöscht werden, bezahlt hierfür der Verkäufer den Notar.
• Grundbucheintrag: Die Kosten für den Eintrag des Besitzerwechsels im Grundbuch sind üblicherweise Teil der Notarkosten, die der Hauskäufer bezahlt. Der Notar überstellt dazu die nötigen Dokumente an das Grundbuchamt.
• Maklerkosten: Wenn Sie am Ende sich doch dafür entscheiden, einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen statt dies auf eigene Faust zu erledigen, entstehen Ihnen als Verkäufer daraus stand jetzt (Januar 2019) keine Kosten. In Hessen werden die üblichen Maklergebühren von 5,95 % des Verkaufspreises vom Hauskäufer getragen. Für andere Bundesländer gelten unterschiedliche Regeln.

Findet eine Einigung mit dem Käufer statt, müssen der Kaufvertrag aufgesetzt & der Notartermin abgestimmt werden

Sind Sie sich mit dem Käufer einig, steht der Notartermin an. Alle Hausverkäufe bzw. Immobilien-Kaufverträge werden in Deutschland bei einem Notar beurkundet. Vorab müssen sämtliche, weiter oben im Text gennaten Unterlagen und Dokumente beschaftt werden und der Notar wird mit der Ausarbeitung eines entsprechenden Kaufvertrages beauftragt. 

Am eigentlichen Termin finden sich dann die Parteien, in der Regel Verkäufer, Makler, Käufer und Notar, ein und unterzeichnen im Beisein des Notars ihren Kaufvertrag. Die folgenden Rechtsvorgänge, wie beispielsweise die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Änderung im Grundbuch zugunsten des Käufers (Eigentumsübertragung), werden dann durch das Notariat selbständig ausgeführt. Käufer und Verkäufer bekommen später eine Abschrift des Vertrages.