• Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt

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Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt und Umgebung?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt oder Umgebung verkaufen möchten, ist mehr zu beachten, als beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Denn in der Regel sind die einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses vermietet. Es muss jede Wohnung mit dem jeweiligen Mietvertrag separat bewertet werden. Längerfristige Kostenentwicklungen, Abrechnungen und Sanierungsmaßnahmen müssen dokumentiert werden. Mehrfamilienhäuser werden meist an professionelle und routinierte Investoren verkauft, die wissen, worauf es bei einem Mehrfamilienhaus ankommt. Deshalb ist die Vorgehensweise wichtig, um ein Mehrfamilienhaus rechtssicher zu verkaufen. Es empfiehlt es sich, einen erfahrenen Makler zu beauftragen, das Mehrfamilienhauses in Frankfurt zu verkaufen. Sie übersehen keine notwendigen Dokumente, halten alle erforderlichen Fristen ein und brauchen nach dem Verkauf keine Rechtsstreitigkeiten zu fürchten.

Verkauf als Ganzes oder als abgeschlossene Wohneinheiten?

Bevor Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Frankfurt oder Umgebung verkaufen, sollten Sie zunächst eine Entscheidung treffen: einzeln oder am Stück? Gemeint ist, dass Sie wahrscheinlich einen höheren Erlös erzielen, wenn sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen. Allerdings ist der Zeit- und Vorbereitungsaufwand dafür auch größer, als wenn Sie ihr Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen. Ein kompetenter Makler kann sie beraten, wertvolle Tipps zu Kosten und Steuern geben, welche Lösung beim Verkaufen Ihres Mehrfamilienhauses für Ihre Zeitplanung die beste ist.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten geteilt?

Um ihr Mehrfamilienhaus als mehrere Eigentumswohnungen zu verkaufen, ist die Vorgehensweise festgelegt und dabei sind zahlreiche Details zu beachten. Es muss für jede Wohnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt vorliegen. Das bedeutet, sie hat einen eigenen Zugang, die einzelnen Wohnungen sind baulich voneinander getrennt und besitzen jeweils eigenen Wärme- und Schallschutz. In diesem Fall kann eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt beantragt werden, was je nach Objekt insgesamt 10.000 bis 15.000 € kosten kann. Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung für einen separaten Verkauf, der besonders in guten Lagen zu höheren Preisen führen kann.

  • Alle Wohnungen müssen einen eigenen Zugang haben und baulich abgeschlossen sein
  • Alle Teile der Immobilie müssen genau abgegrenzt und nach Eigentums- und Nutzungsart festgelegt werden
  • Sondereigentum zur Wohnung wie Keller, Garage oder Dachbodenkammer muss definiert werden
  • Gemeinschaftseigentum wie Flur, Treppenhaus, Fahrstuhl, Dach oder Hof wird festgelegt
  • Sondernutzungsrechte etwa für Wege, Garten oder Parkplatz werden festgelegt
  • Bei mit Hypothek belasteter Immobilie haften die späteren Eigentümer anteilig
  • Eine Gemeinschaftsordnung kann festgelegt werden
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplan beim Bauamt beantragen
  • Notar prüft und beurkundet die Teilungserklärung
  • Notar beantragt die Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch
  • Kosten sind abhängig vom Verkehrswert der Immobilie und dem Umfang der notariellen Leistung

Mieterrechte müssen beachtet werden

Beim Verkauf ihres Mehrfamilienhauses als einzelne Eigentumswohnungen besitzen Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Umwandlung während ihres Mietverhältnisses erfolgte. In Milieuschutzgebieten kann auch die Kommune ein Vorkaufsrecht besitzen. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen erfahrenen Makler zu beauftragen, das Mehrfamilienhaus in Frankfurt zu verkaufen. Denn er kennt die erforderlichen Informationspflichten, Fristen, Vorgehensweisen und Experten, durch die Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Nimmt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht wahr, ist sein Mietvertrag auch vom neuen Hausbesitzer zu beachten, denn er gilt unverändert weiter.

Erforderliche Dokumente für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Haben Sie geklärt, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus als Ganzes oder in einzelnen Einheiten verkaufen möchten, unterstützt Sie Ihr Makler bei der Zusammenstellung der erforderlichen Verkaufsdokumente. Die Standardpapieren bestehen aus Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrissen der einzelnen Wohnungen und der Gesamtimmobilie, Energieausweis und Bauakte. Hinzu kommen bei Mehrfamilienhäusern doch weitere Dokumente über den Zustand des Hauses und die Kostenbilanzen der einzelnen Wohnungen. Sanierungen und Reparaturen, Wartungen und Versicherungsnachweise sollten über mindestens drei Jahre dokumentiert sein. Neben den laufenden Kosten von Energie, Heizung, Wasser und Müllabfuhr muss auch eine mehrjährige Bilanz der Mieteinnahmen vorbereitet werden.

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundrisse von Wohnungen und Gesamtimmobilie
  • Energieausweis
  • Bauakte
  • Bauverträge bei neueren Häusern
  • Denkmalschutzauflagen und ihre Umsetzungen
  • Erbpachtverträge, eingetragener Niesbrauch und Rechte Dritter
  • Rechnungen über Reparaturen, Umbauten oder Sanierungen
  • Rechnungen zu laufenden Kosten bei Energie, Heizung, Wasser und Müllabfuhr
  • Rechnungen über die Grundsteuer
  • Garantieurkunden, Wartungsnachweise und Gebrauchsanweisungen zu technischen Einbauten wie Heizung, Fahrstuhl, Kamin, Sanitäranlagen oder Küche
  • Versicherungsnachweise für das Haus
  • Mietverträge für die einzelnen Wohnungen
  • Mietabrechnungen über mehrere Jahre
  • Nebenkostenabrechnungen über mehrere Jahre
  • Abrechnungen für Hausverwaltung, Handwerker und externe Serviceleistungen

Mietverträge und Mietbilanzen müssen dokumentiert werden

Der Makler erstellt zudem eine Übersicht zu Arten, Laufzeiten und Höhen der Mietverträge, um Entwicklungspotentiale aufzuzeigen. Gibt es noch Außenstände oder Streitigkeiten mit Mietern, sollten die bis zum Verkauf des Hauses geklärt oder müssen für den Käufer dokumentiert werden. Wenn die Soll-Einnahmen nicht den Ist-Einnahmen entsprechen, muss das der Käufer ebenso wissen wie Mängel bei Funktionen oder Bausubstanz des Mehrfamilienhauses.

Mainwohnen erstellt eine professionelle Bewertung des Mehrfamilienhauses

Liegen alle Fakten auf dem Tisch, ermittelt Ihr Makler den Wert Ihrer Immobilie. Dabei sind nicht nur Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand die zentralen Kriterien. Wenn Sie einen Makler beauftragen, ihr Mehrfamilienhaus in Frankfurt zu verkaufen, wird jede Wohnung einzeln bewertet. Auch der jeweilige Mietvertrag ist von Bedeutung, weil von ihm künftige Ertragsmöglichkeiten abhängen. Ein Teil der Informationen liegt Ihnen durch Mietverträge und monatliche Abrechnungen vor. Einen tatsächlichen Eindruck vom Zustand und dem aktuellen Grundriss der Wohnungen sollten Sie sich und Ihrem Makler bei zuvor mit den Mietern abgesprochenen Besichtigungsterminen machen.

Professionelles Exposé für die passgenaue Zielgruppe

Aus dem Verkaufspreis und den gesammelten Informationen erstellt Ihr Makler ein professionelles Exposé, um Ihr Mehrfamilienhaus möglichst hochpreisig zu verkaufen. Dazu gehören neben Profibildern auch Videoclips und mitunter 3D-Nutzungs- und Gestaltungsbeispiele. Ihr Makler präsentiert Ihre Immobilie vorteilhaft auf den Portalen, die von Ihrer Zielgruppe wahrgenommen werden. Wenn Sie Ihren Makler auch mit den Besichtigungsterminen beauftragen, sparen Sie viel Zeit und Nerven. Der Makler beantwortet alle Anfragen, verabredet Besichtigungstermine auch mit den Mietern und prüft bei ernsthaften Interessenten die Bonität der möglichen Käufer. Sie profitieren von der Verhandlungserfahrung Ihres Maklers, der weiß, was im Umgang mit Profis zu beachten ist, manchen größeren Investor kennt er vielleicht schon. Das kann den Verkauf beschleunigen und hilft, unseriöse Interessenten auszuschließen.

Mainwohnen unterstützt Sie bei Kaufvertrag und Schlüsselübergabe

Dieser komplette Maklerservice von der Erstberatung bis zur Schlüsselübergabe kostet Sie keinen Cent. Denn die Maklergebühr von 5,95 % der Verkaufssumme wird in Hessen vom Käufer übernommen. Die Grunderwerbssteuer von 6 % des Verkaufspreises teilen sich Verkäufer und Käufer nominell. Meist wird allerdings im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die gesamte Steuerlast übernimmt. Das gilt auch für die Notarkosten, die 1,5 bis 2 % des Verkaufspreises betragen. In dieser Summe sind auch die Auslagen für die Grundbuchänderung eingeschlossen.

Kosten beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses in Frankfurt/Main

Die komplette Maklerleistung von der Erstberatung bis zur Schlüsselübergabe kostet Sie keinen Cent. Die Maklergebühr von 5,95 % der Verkaufssumme wird in Hessen vom Käufer übernommen. Die Grunderwerbssteuer von 6 % des Verkaufspreises wird vom Käufer in Hessen getragen. Meist wird allerdings im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die gesamte Steuerlast übernimmt. Das gilt auch für die Notarkosten, die 1,5 bis 2 % des Verkaufspreises betragen. In dieser Summe sind auch die Auslagen für die Grundbuchänderung eingeschlossen.

Kosten entstehen für den Eigentümer, wenn der Verkäufer weitere Fachkräfte wie Handwerker, Gutachter oder Steuerberater in Anspruch nimmt. Bezahlen muss der Verkäufer auch Schönheitsreparaturen an seiner Immobilie vor dem Verkauf und mögliche Kopierkosten bei der Beschaffung einzelner Dokumente. Wer allerdings darauf verzichtet, sein Mehrfamilienhaus in Frankfurt über einen Makler zu verkaufen, verpasst nicht nur wertvolle Tipps zur sichern Vorgehensweise, Kosten und Steuern. Er muss sich auch auf deutlich höhere Kosten für Beratung, Wertgutachten, Exposé, Marketing, Besichtigungstermine und Dokumente einstellen, beachten.

  • Ggfs. Handwerker, Gutachter, Anwalt oder Steuerberater 
  • Energieausweis
  • Ggfs. fehlende Dokumente/Kopien
  • 50 % Grunderwerbssteuer von 6 % des Kaufpreises, meist ganz zu Lasten des Käufers 
  • Maklerkosten, Notar und Grundbuchänderung zahlt meist der Käufer
  • Bei einem Verkauf des Mehrfamilienhauses in mehreren Eigentumswohnungen muss zuvor die Teilungserklärung beantragt werden. Dieser Prozess kann einen vier- bis fünfstelligen Betrag kosten und mehrere Monate dauern

Kompetente Beratung schützt vor späteren Rechtsstreitigkeiten

Wenn Sie einen Makler mit damit beauftragen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, erhalten Sie nicht nur ein professionelles Wertgutachten. Wir können sensible Punkte wie Wärmedämmung, Dach, Heizung, Elektrik oder sanitäre Anlagen realistisch einzuschätzen, damit kein professioneller Investor den Preis drücken kann. Zudem sagen wir Ihnen, welche Schönheitsreparaturen sich im Innen- und Außenbereich lohnen, und welche Sanierungsmaßnahmen sich beim Verkauf nicht amortisieren würden. Falls Sie weitere externe Unterstützung wünschen, wie etwa qualifizierte Handwerker, einen Gutachter, Anwalt oder Steuerberater, können wir Ihnen auf Wunsch kompetente Fachleute empfehlen.

Lassen Sie sich unverbindlich zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses beraten!

Wir haben über 16 Jahre Erfahrung im Immobilienverkauf. Angefangen von der kostenlosen Beratung zur Absteckung der Rahmenbedingungen über die Vermarktung bis zum Notartermin begleiten wir Sie diskret und professionell. Geben Sie sich nicht mit weniger Kompetenz zufrieden.

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Der BVFI ist beim Deutschen Bundestag als Interessenvertretung für die Immobilienwirtschaft akkreditiert.

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Immobilienmakler Frankfurt | Michael Lai
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