• immobiliengutachten frankfurt am Main

    immobiliengutachten frankfurt am Main

    „Wir erstellen ein Sachverständigen-Gutachten mit höchster Aussagekraft!"
Was sind die Unterschiede zwischen der Einkaufsbewertung durch den Makler und dem Verkehrswert-/Marktwertgutachten des Sachverständigen?

Makler-Inklusivleistung im Zuge des Immobilienverkaufs

ERMITTLUNG EINES ANGEBOTSPREISES VOM MAKLER

Der Makler erstellt eine Einkaufsbewertung, um einen Angebotspreis für eine Immobilie zu ermitteln. Der Angebotspreis mündet in einen Verkaufspreis beim Notar, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. Diese Leistung durch den Makler ist üblicherweise durch die Courtage mit abgegolten. Wenn es um die Wertermittlung vor dem Verkauf einer Immobilie geht, genügt meist die Wertermittlung zur Verkaufspreisbestimmung durch den Makler.

Unabhängiges, schriftliches Wertgutachten mit hoher Aussagekraft

Gutachten vom Immobilien-Sachverständigen

Der Immobiliensachverständige in Frankfurt ermittelt den Verkehrs-/Marktwert neutral und unabhängig, wie er von einer Gruppe an Marktteilnehmern mit gleichem Interesse gezahlt werden würde. Dieses Gutachten ist auch vor Gericht, für Banken, Vermögensauseinandersetzungen und für das Finanzamt verwendbar, da es deren formalen Ansprüchen genügt. Dafür werden die Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten öffentlich bestellt und vereidigt.


Wertermittlung vom unabhängigen
Immobilien-Sachverständigen

Gründe für die Notwendigkeit der Bewertung von Immobilien gibt es viele. Der Immobilien- bzw. Hausverkauf, Bankgeschäfte, Versicherungsangelegenheiten, Finanzamt, Erbschaft, Scheidung oder Vermögensaufteilung, der berufsbedingte Umzug oder sonstige, sich ändernde Lebensverhältnisse sorgen dafür, dass ein Immobiliengutachten erforderlich wird. Die Wertermittlung vor dem Verkauf der Immobilie gehört zu den Kernaufgaben des Maklers und ist ein entscheidender Baustein im gesamten Verkaufsprozess. Vor dem Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück sollte daher das richtige Bewertungsverfahren und der passende Dienstleister ausgewählt werden. Wie viel ist meine Immobilie wert? Diese Frage ist für Immobilieneigentümer ohne professionelle Hilfe oft nur unzureichend zu beantworten. Wir sagen Ihnen, wann Sie welches Bewertungsverfahren benötigen und ermitteln den Wert Ihres Objektes auf Basis aller relevanten Parameter.


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IMMOBILIEN-VERKAUF

Verkaufspreisermittlung vor dem Immobilienverkauf

Unabhängige Ermittlung von Verkaufspreisen von Altbauwohnungen, Häusern und Grundstücken. Derist abhängig von Makro- und Mikrolage der Immobilie, von ihrer Ausstattung und ihrem Erhaltungszustand. Ein professionelles Immobiliengutachten in Frankfurt berücksichtigt alle Details.

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Finanzamt

Auseinandersetzungen und Streitigkeiten mit dem Finanzamt

Verkehrswertgutachten bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt sparen oft Geld. Ob Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, Freibeträge oder Abschreibungen – ein aktuelles Verkehrswertgutachten kann für viele Berechnungen erforderlich sein und manche Steuerlast deutlich nach unten korrigieren.

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Scheidung

Verkehrswertermittlung bei Änderung der Lebenssituation

Die Verkehrswertermittlung bei Scheidung oder Trennung. Wie hoch ist der Wert in einer Gütergemeinschaft, welche Abfindung wäre angemessen, wie ist der Verkehrswert bei einer Teilungs-Versteigerung der Immobilie – ein neutrales Gutachten schafft Klarheit. Können sich beide Partner auf einen Gutachter für die Immobilie einigen, kann sein Schiedsgutachten Konflikte entschärfen.

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BETREUER

Testamentsvollstrecker, Rechtsanwälte, Notare

Lassen Sie Verkehrswerte von Immobilien rechtssicher vom Sachverständigen für Dritte ermitteln und mindern Ihre Haftung. Immobilien werden oft von Bevollmächtigten verwaltet. Grundlage für viele Honorare, Versicherungsprämien oder Kredite ist der Verkehrswert der Immobilie. Auch beim Verkauf von Immobilien gewährleistet nur ein objektives Gutachten eines Immobiliensachverständigen einen seriösen Preis.

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ERBSCHAFTEN

Erbschaften oder zur Vorbereitung des Erbe

Gutachten für die Planung des Erbes oder bei erfolgter Erbschaft geben Orientierung. Welchen Wert hat die vererbte Immobilie, wie ist eine faire Teilung möglich? Wie können Steuern durch frühzeitige Schenkungen reduziert und Freibeträge optimal genutzt werden? Im Erbfall kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen zu hohe Bewertung durch das Finanzamt korrigieren.

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Vor dem Kauf

Gutachten zur Bewertung vor dem Hauskauf

Hilfe vom Sachverständigen vor dem Kauf von Haus, Eigentumswohnung, Gewerbeobjekt oder Grundstück. Ist der geforderte Preis angemessen, welche Entwicklungspotentiale stecken in Haus und Umgebung? Ein Immobiliengutachten benennt auch mögliche Risiken und Gründe für Wertminderungen.

Gutachten zum plangemäßen Gebäudebau

Bauabnahme-Gutachten

Gutachten zur Aufdeckung von Baumängeln

Ein Sachverständiger für Immobilien begleitet die Baumaßnahmen. In mehreren Begehungen werden Qualität und Baufortschritte nach Checklisten in bestimmten Phasen überprüft und dokumentiert. Auch bei der Bauabnahme ist der Gutachter dabei. Für Bauherren sind Bauabnahmegutachten eine neutrale Kontrolle, die ihnen geprüfte Immobilienqualität bestätigt.

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Sondergutachten

Spezielle Gebäude benötigen besondere Gutachten

Sonderimmobilien wie Theater, Sporthallen, Hotels, Pflegeheime, Kaufhäuser oder Versammlungshallen müssen speziellen Anforderungen genügen. Häufig ist ihre Architektur individuell und es gibt nur wenige Vergleichsmöglichkeiten. Ein erfahrener Gutachter für Immobilien weiß dennoch, worauf es bei diesen ungewöhnlichen Immobiliengutachten in Frankfurt ankommt.


Wann macht ein Immobiliengutachten Sinn?

  • Marktwertermittlung für Kauf und Verkauf
  • Verkehrswertermittlung für Zwangsversteigerungen
  • Beleihungswertermittlung für Hypotheken
  • Bilanzierung von Unternehmen
  • Simulation von Investitionen
  • Marktanalysen
  • Wertermittlung bei Erbfall oder Schenkung
  • Ehescheidungen und Vermögensstreitigkeiten
  • Bewertung von Belastungen und Rechten an Grundstücken
  • Versicherungs-, Steuer- und Rechtsfragen
  • Spezielle Sondergutachten
  • Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Der Verkehrswert ist der Preis, der am Markt im Falle eines Immobilienverkaufes theoretisch erzielt werden kann. Die verschiedenen Verfahren wie Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren müssen diesen Marktpreis nicht unbedingt korrekt widerspiegeln. Der Verkaufspreis wird von weiteren Faktoren wie Region, Lage, Zustand, Ausstattung, Alter, Umstände des Verkaufs, Art und Größe des Käuferkreises und vielen weiteren Gegebenheiten beeinflusst. Sie alle fließen in das Immobiliengutachten mit ein und werden vom Sachverständigen berücksichtigt. Angebot und Nachfrage entscheiden letztlich über den Verkaufspreis. Das Immobiliengutachten gibt allerdings wertvolle Anhaltspunkte und Orientierung, in welchem Bereich sich ein guter oder ein eher unterbewertender Verkaufspreis bewegen würden.

  • 1. Vergleichswertverfahren

    Beim Vergleichswertverfahren erfolgt ein möglichst direkter Vergleich zu umliegenden Immobilien ähnlichen Zustandes, in direkter Umgebung und in vergleichbarer Größe und Ausstattung. Aus deren Verkaufspreisen in der jüngeren Vergangenheit wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ermittelt.
  • 2. Ertragswertverfahren

    Das Ertragswertverfahren wird häufig für vermietete Immobilien eingesetzt. Dabei werden die Erträge der Immobilie als Jahreskaltmiete unter Abzug der Fix- und Betriebskosten bewertet. Unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes und dem Schätzwert der Gebäude kann so die Rendite eines Mehrfamilienhauses oder eines Gewerbebetriebes verglichen werden.
  • 3. Sachwertverfahren

    Gibt es nicht genügend aussagekräftige Vergleichszahlen für eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren, kommt häufig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Ausgangspunkt der Berechnung ist dabei der aktuelle Bodenrichtwert der Immobilie. Zu ihm werden die Errichtungskosten eines Neubaus addiert und altersbedingte Abnutzungserscheinungen wieder abgezogen. Dieses Verfahren wird besonders bei hochwertigen und individuellen Immobilien eingesetzt, die sich nur schwer vergleichen lassen.

Weiteres Wissen zum Thema Sachverständigen-Gutachten

Kosten, Erforderliche Unterlagen, Leistungsumfang

  • >> Was kostet die Beauftragung eines Immobiliengutachtens?

    Ein Berechnungsbeispiel:

    Die Leistungen für ein Immobiliengutachten werden nach der offiziellen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Rechercheaufwand, Besichtigung des Objektes / der Immobilie, Bilddokumentation und diverse Berechnungen aufwendet werden zu einem umfassenden Werk zusammangefasst und dem Eigentümer schriftlich übermittelt. Die Kosten für die Arbeiten eines Sachverständigen für Immobilien ist abhängig vom jeweiligen Verkehrswert einer Immobilie.

    Bei einem angenommen Verkehrswert bis € 600.000,- liegen die durchschnittlichen Honorarkosten etwa zwischen € 2.000,- und € 3.000,-.

    Ein Immobiliengutachten erfordert u. a. Anfragen und Kommunikation bei Ämtern und Behörden. Hierzu gehören u. a. das Grundbuchamt, Baulastenverzeichnis, Liegenschaftskataster, Grundbuchamt, Katasteramt usw. Augrund des hohen Aufwandes dauert die Erstellung eines Immobiliengutachtens einige oft Wochen.

  • >> Leistungsumfang des Gutachters bei einem Verkehrswertgutachten

    Ein Immobiliengutachten in Frankfurt erfordert Kommunikation mit Ämtern und Behörden. Hierzu gehören das Grundbuchamt, das Bauamt und das Katasteramt. Ob Baulastenverzeichnis, Bauakte, Liegenschaftskataster, mögliche Umwelt- oder Denkmalschutzbestimmungen, - die Recherchen für ein Immobiliengutachten können vielfältig sein und auch aktuelle und mittelfristige Bauplanungen der Kommune umfassen. Denn wenn der benachbarte Acker zu Bauland erklärt wird, eine Schule schließt oder ein Autobahnanschluss geplant wird, kann das den Immobilienwert beeinflussen. Zur Mikrolage gehören auch die Infrastruktur, Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kultur- und Freizeitmöglichkeiten, die für die Bewertung eines Immobiliensachverständigen von Bedeutung sind.

    Was leistet ein Gutachter bei einem Verkehrswertgutachten?

    • Ortsbesichtigung
    • Beurteilung sichtbarer Baumängel und Schäden
    • Prüfung von Wohnflächen und Nutzflächen
    • Prüfung von Alter, Grundstücksgröße,Modernisierungen  und weiterer Eckdaten
    • Lagebeschreibung und rechtlicher Rahmen
    • Beschreibung der Gebäude, Aufbauten und ihrer Merkmale
    • Fotodokumentation
    • ggf. Belastungen durch Rechte Dritter klären
    • Ermittlung des marktkonformen Verkehrswertes 
    • Schriftliches Gutachten über den Verkehrswert

    Mängel dürfen in Immobiliengutachten nicht verschwiegen werden

    Auch Schäden, Mängel, Beeinträchtigungen durch Rechte Dritter oder wertmindernder Sanierungsbedarf fließen in ein Immobiliengutachten in Frankfurt mit ein. Gibt es Wegerechte für den Nachbarn, besteht eine Hypothek? Solle es beispielsweise weitere Fachgutachten zur Bodenqualität, Altlasten, Schädlingsbefall oder Beschädigungen der Bausubstanz geben, haben sie Einfluss auf den ermittelten Verkehrswert der Immobilie. Ein feuchtes Fundament oder Hausschwamm können dazu führen, dass von der Immobilie nur noch der Bodenrichtwert in Gutachten übrigbleibt.

    Erhaltungs- und Ausstattungszustand sind Bewertungskriterien

    Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie hat natürlich auch Ihr Erhaltungs- und Ausstattungszustand. Gutachter für Immobilien bewerten zunächst das Dach und den Keller. Der energetische Sanierungszustand von Fenstern, Türen und Wänden ist ebenfalls ein Kostenfaktor. Heizung, Elektrik und sanitäre Installationen sind besonders bei Altbauten ein kritischer Punkt. Extras wie Garage, Garten, Balkon oder Pool sind Pluspunkte in der Bilanz. Auch hochwertige Ausstattungen in Bad oder Küche, Fußbodenheizung, Parkett, Stuck, Kamin oder Alarmsysteme erhöhen den Gebäudewert. Stilistische Details wie Erker, Glasfronten, hohe Räume oder Stilelemente ergänzen das Ambiente besonders bei hochpreisigen Immobilien.

  • >> Erforderliche Unterlagen

    Welche Dokumente werden für ein Sachverständigen-Gutachten benötigt?

    • Flurkarte
    • Grundbuchauszug
    • Auszug aus Baulastenverzeichnis
    • Bauvorlage und Genehmigungspläne
    • Grundrisse, Ansichten, Immobiliendaten
    • Mietverträge, Mietzusammensetzung, Teilungserklärung
    • Erbbaurechte und weitere Rechte Dritter
    • ggf. Umweltschutz- oder Denkmalschutzauflagen
  • >> Mieter beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie

    Auch Mieter in Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten wirken sich auf die Bestimmung des aktuellen Verkehrswertes aus. Dabei geht es vor allem darum, in wieweit die Mietverträge den möglichen Renditerahmen ausschöpfen, welche Möglichkeiten für Neuvermietungen oder wertsteigernde Sanierungsmaßnahmen bestehen. Größere Mietrückstände und Rechtsstreitigkeiten mit Mietern können den Wert einer Immobilie senken. Ein langfristig hochpreisig vermietetes Mehrfamilienhaus ohne Leerstand ist dagegen ein beliebtes Renditeobjekt. In diesem Sinne können Mieter den aktuellen Verkehrswert eines Hauses erhöhen oder mindern.

Ein Immobiliengutachten für maximale Verhandlungs- und Rechtssicherheit!

Aufgrund des hohen Aufwandes dauert die Erstellung eines professionellen Immobiliengutachtens oft einige Wochen. Dafür gibt es Verhandlungs- und Rechtssicherheit, die sowohl seinen Rechercheaufwand als auch die Kosten schnell amortisieren. Die aufbereiteten Daten eines soliden Immobiliengutachtens lassen sich gewinnbringend einsetzen.

Mitglied im Bundes­verband der Immobilien­wirtschaft bvfi

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Der BVFI ist beim Deutschen Bundestag als Interessenvertretung für die Immobilienwirtschaft akkreditiert.

Kontakt


Mainwohnen Immobilien
Immobilienmakler Frankfurt | Michael Lai
Sebastian-Kneipp-Str. 41
60439 Frankfurt am Main
Tel: +49 (0) 69 / 505 064 - 411
Email: info@mainwohnen-immobilien.de
 

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